Αρχική Συνεντεύξεις-Γνώμες Οι αλλαγές στα οικιστικά και επαγγελματικά ακίνητα λόγω covid-19

Οι αλλαγές στα οικιστικά και επαγγελματικά ακίνητα λόγω covid-19

ΚΟΙΝΟΠΟΙΗΣΗ

Ο Θεμιστοκλής Μπακας* γράφει στο Dimosio.gr για τα οικιστικά και επαγγελματικά ακίνητα, αλλά και για τις αλλαγές που ακολουθούν λόγω της πανδημίας.

Η νέα καθημερινότητα τείνει να δημιουργήσει νέα δεδομένα στην κτηματαγορά τόσο για λόγους υγείας αλλά και για λόγους οικονομικής «άμυνας» των επαγγελματιών

Η πανδημία του κορωνοϊού ήρθε και άλλαξε σχεδόν το σύνολο των καθημερινών μας συνηθειών στοχεύοντας πλέον όλοι μας στην θωράκιση της προσωπικής μας υγείας αλλά και της υγείας των αγαπημένων μας προσώπων .

Τείνει πλέον, ανάλογα βέβαια με την διάρκεια και τις εξελίξεις που ορίζει αποκλειστικά αυτός ο «αόρατος» εχθρός, να αποτελέσει τον βασικό ρυθμιστή των επιλογών μας ακόμη και στην αναζήτηση κατοικίας είτε πρόκειται για αγορά, είτε για ενοικίαση. Παράλληλα, δημιουργεί νέα δεδομένα τόσο στην άλλοτε βαριά βιομηχανία πολλών πόλεων που στηρίζαν μεγάλο μέρος της οικονομίας τους στους φοιτητές, όσο και στην αναζήτηση μίσθωσης κατοικιών με τη σεζόν σε προορισμούς που βρίσκονται στη φύση ως εναλλακτική λύση σε περίπτωση lockdown .

Παράλληλα, με στόχο την θωράκιση της υγείας των εργαζομένων τους αλλά και στην προσπάθεια να βγουν το δυνατόν λιγότερο «χαμένοι» από την οικονομική κρίση που προκάλεσε ο αόρατος «εχθρός», πολλοί επαγγελματίες οδηγούνται σε νέες τάσεις τόσο για την στέγασή των επιχειρήσεων τους, το ύψος του μηνιαίου μισθώματος, όσο και στον τρόπο λειτουργίας τους .

Οι νέες τάσεις στα οικιστικά ακίνητα :

1) Στόχος ένα επιπλέον δωμάτιο για χρήση γραφείου 

Η πανδημία του κορωνοϊού και συγκεκριμένα η στιγμή του lockdown , δημιούργησε την ανάγκη στους κατοίκους των μεγάλων πόλεων και ιδιαίτερα όσων διαμένουν στο κέντρο αυτών, να αναθεωρήσουν σε μεγάλο βαθμό την επιλογή της περιοχής που διαμένουν. Σίγουρα, τη στιγμή του lockdown πολλοί θα σκέφτηκαν ότι θα ήταν καλύτερες οι συνθήκες αν διέμεναν σε κάποιο προάστιο μη πυκνοκατοικημένο ακόμη και αν ήταν σε διαμέρισμα ή ακόμη καλύτερα σε μονοκατοικία ή/και μεζονέτα με κήπο .

Η συγκεκριμένη τάση δεν έχει υιοθετηθεί στη πράξη από πολλούς ενδιαφερόμενους αγοραστές ή/και ενοικιαστές, διότι η μετεγκατάσταση σε κάποιο «καλό» προάστιο της Αττικής σε μονοκατοικία ή/και μεζονέτα με κήπο, απαιτεί αυξημένα διαθέσιμα κεφάλαια είτε αν πρόκειται για ενοικίαση, είτε για αγορά.

Η τάση που κερδίζει έδαφος κυρίως στους εργαζόμενους με παιδιά, είναι η αναζήτηση κατοικίας με ένα επιπλέον δωμάτιο που θα μπορεί να διαμορφωθεί σε γραφείο για να μπορούν να ασκούν τα επαγγελματικά τους καθήκοντα μέσω τηλεργασίας.

Παράλληλα, υπάρχει ένα μικρό ποσοστό ενδιαφερόμενων ενοικιαστών που αναζητούν πλέον  κατοικίες με ένα επιπλέον δωμάτιο διότι διδάσκουν γιόγκα ή/και personaltraining μέσω διαδικτύου και χρειάζονται έναν χώρο ειδικά διαμορφωμένο για τις επαγγελματικές τους ανάγκες.

Θεωρούμε, ότι οι περιοχές που θα επιλέξουν αρχικά οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές ή/και αγοραστές που θα θελήσουν να μετακομίσουν σε μονοκατοικία ή/και μεζονέτα με κήπο, χωρίς να διαθέσουν επιπλέον κεφάλαια από τα ήδη διαθέσιμα για διαμέρισμα στα «καλά» προάστια της Αττικής, θα οδηγηθούν κυρίως σε περιοχές του υπολοίπου Αττικής ή/και σε περιοχές όπως Σταμάτα, Άγιο Στέφανο, Καπανδρίτι, Παιανία κλπ.

Γενικότερα, όσον αφορά τα  οικιστικά ακίνητα στο άμεσο μέλλον και σε συνάρτηση με την πορεία της πανδημίας του κορωνοϊου, θα αυξηθεί η ζήτηση για κατοικίες με μεγαλύτερη λειτουργικότητα ως γραφεία, που σημαίνει ειδική σχεδίαση , συνδεσιμότητα και ανάγκη για συγκροτήματα μικτών χρήσεων.

2) Επιστροφή στην ενοικίαση με τη σεζόν σε χειμερινούς προορισμούς

Παράλληλα, μια συνήθεια του παρελθόντος και ιδιαίτερα τα προ μνημονιακά χρόνια, ήταν η ενοικίαση ακινήτου σε χειμερινούς προορισμούς με τη σεζόν, ιδιαίτερα για τους λάτρεις των χειμερινών σπορ και όσων επιθυμούσαν να έχουν ένα εξοχικό για να το επισκέπτονται τριήμερα ή/και τις εορτές.

Τη φετινή χρονιά, αρκετοί ιδιοκτήτες λόγω των νέων δεδομένων που επικρατούν με τοπικά lockdown και την αβεβαιότητα για την πορεία του χειμερινού τουρισμού, επέλεξαν  να διαθέσουν προς μίσθωση τα ακίνητα τους με τη σεζόν.

Η παλαιά τάση της ενοικίασης με τη σεζόν τις καλές εποχές της οικονομίας, επιστρέφει πλέον έντονα για λόγους κορωνοϊού. Ήδη η ζήτηση καταγράφεται αυξημένη από τα μέσα Οκτωβρίου, ιδιαίτερα μετά την αύξηση των ημερήσιων κρουσμάτων κορωνοϊού.

Δεν είναι λίγοι οι Αθηναίοι που αντέχουν οικονομικά και λόγω ενδεχόμενου lockdown, έχουν επιλέξει να προβούν σε μίσθωση εξοχικής κατοικίας με τη σεζόν ώστε να μην βρεθούν «εγκλωβισμένοι» σε κάποιο διαμέρισμα στην Αττική, αλλά σε ένα μέρος κοντά στη φύση που σίγουρα οι συνθήκες και η ποιότητα ζωής σε τέτοιες καταστάσεις είναι καλύτερες.

Μη ξεχνάμε ότι σε περίπτωση lockdown, οι μαθητές μπορούν να παρακολουθούν τα μαθήματά τους μέσω τηλεκπαίδευσης και παράλληλα οι γονείς να εργάζονται μέσω τηλεργασίας.

Στην Αράχωβα  το κόστος ενοικίασης ακινήτου πλήρως εξοπλισμένου από αρχές Σεπτεμβρίου μέχρι και τέλη Μάϊου κυμαίνεται από 5.000€ έως 12.000€.

3) Δραματική η μείωση της ζήτησης για μίσθωση φοιτητικών κατοικιών 

Αρκετοί γονείς την φετινή χρονιά κράτησαν στάση αναμονής στην μίσθωση φοιτητικής στέγης (σε αντίθεση με τα προηγούμενα χρόνια ) ακόμη και μετά την ανακοίνωση των βάσεων λόγω ενδεχόμενου νέου κύκλου της πανδημίας του κορωνοϊού.

Τη φετινή χρονιά, η μείωση της ζήτησης για ενοικίαση φοιτητικής κατοικίας στη Πάτρα έχει αγγίξει το 40%-50%, ανάλογη η εικόνα στην Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

Παράλληλα, αρκετοί φοιτητές του 3ου και 4ου έτους φοίτησης, ξενοίκιασαν την φοιτητική κατοικία και προέβησαν σε ενοικίαση κατοικίας μαζί με άλλους συμφοιτητές τους για να μειώσουν τα μηνιαίο έξοδά τους και παράλληλα, να επισκέπτονται τη πόλη που σπουδάζουν όταν πραγματικά απαιτείται από τη σχολή τους – τυχόν εργαστήρια, αλλά και στην εξεταστική περίοδο.

Το τελευταίο διάστημα και ιδιαίτερα μετά την έξαρση των ημερήσιων κρουσμάτων και των σχετικών μέτρων της πολιτείας, είχαν ήδη προϊδεάσει τους φοιτητές και τους γονείς ότι σε μεγάλο  ποσοστό η τηλεκπαίδευση όλων των Πανεπιστημίων της χώρας θα καταστεί υποχρεωτική. Ήδη, αρκετοί γονείς που έχουν προβεί σε μίσθωση φοιτητικής κατοικίας, σκέπτονται να επικοινωνήσουν με τους ιδιοκτήτες με στόχο τη δυνατότητα λύσης της μισθωτικής σύμβασης.

 

Οι νέες τάσεις  στα επαγγελματικά ακίνητα :

1) Αύξηση της ανάγκης για αποθηκευτικούς χώρους – logistics

Λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού και ιδιαίτερα μετά το lockdown και σήμερα λόγω τηλεργασίας, αυξήθηκε υπερβολικά η ζήτηση στα τρόφιμα, στα παιχνίδια, στα είδη γυμναστηρίου και όλες οι παραγγελίες αυτές πραγματοποιούνται κυρίως μέσω διαδικτύου πλέον.  Η ραγδαία αύξηση παραγγελιών μέσω διαδικτύου οδήγησε στην ραγδαία αύξηση της ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους – logistics . Σίγουρα στο άμεσο μέλλον η ζήτηση θα αυξηθεί περισσότερο  για αποθηκευτικούς χώρους υποστηρίζοντας το ηλεκτρονικό εμπόριο, ενώ θεωρούμε ότι πολύ άμεσα θα υπάρξει ανάγκη για αποθηκευτικούς χώρους μικρότερης επιφάνειας  500τμ-800τμ   εντός του αστικού ιστού των μεγάλων πόλεων για να μπορούν να τροφοδοτούν άμεσα στην εφοδιαστική αλυσίδα.

2) Στοχεύουν στο e-shop πολλά εμπορικά καταστήματα

Η μη μείωση των μηναίων μισθωμάτων στις εμπορικές μισθώσεις ακόμη και μετά το νομοθετικό πλαίσιο οικειοθελούς μείωσης των ενοικίων με κίνητρο την έκπτωση φόρου, δείχνει να μην επιδρά θετικά στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Πολλές εμπορικές επιχειρήσεις και κυρίως αλυσίδες καταστημάτων ένδυσης, μελετούν αρχικά να κλείσουν καταστήματα που δεν παράγουν τον αναμενόμενο τζίρο για τη συντήρηση τους, στοχεύοντας στη ραγδαία αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου.

3) Cafédelivery – e shop  

Καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος 20τμ – 40τμ που δεν στοχεύουν σε περαστικό κόσμο και παράλληλα αποτελούν brand, σύμφωνα με πληροφορίες, μελετούν ήδη την μετεγκατάσταση τους σε καταστήματα στην ίδια περιοχή δραστηριοποίησης τους, αλλά σε σημεία μη προβολής με στόχο το φθηνότερο ενοίκιο και την αύξηση του delivery μέσω e-shop και τηλεφωνικών παραγγελιών. Τέτοια μοντέλα, καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος σε μη σημεία προβολής και χωρίς βιτρίνα, έχουν ήδη ξεκινήσει τα τελευταία 2-3 χρόνια στα Β.Προάστια, στοχεύοντας κυρίως σε εργαζόμενους εταιρειών, Airbnb, αλλά και σε εργαζόμενους που δουλεύουν από το σπίτι.

4)Τέλος στους openplan χώρους 

Η ανάγκη για διατήρηση απόστασης μεταξύ των εργαζομένων αναμένεται σταδιακά και μακροπρόθεσμα να οδηγήσει τις εταιρείες σε αναζήτηση πιο μόνιμων λύσεων από την «κυκλική-εναλλάξ» προσέλευση των υπαλλήλων ή την απομάκρυνση των γραφείων ώστε να μην είναι το ένα δίπλα στο άλλο.

Η κυρίαρχη τάση στον σχεδιασμό χώρων γραφείου προ κορωνοϊού εποχή, ήταν «οι openplan χώροι. Σταδιακά καταργήθηκαν τα σταθερά διαχωριστικά και τα κλειστά γραφεία ακόμη και για τα διευθυντικά στελέχη.

Στη μετά κορωνοϊό εποχή, όλα δείχνουν ότι το openspace μοντέλο που κυριάρχησε από το δεύτερο μισό του 20ού αιώνα ώς σήμερα θα πρέπει να προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα.

Σίγουρα, θα αυξηθεί η ανάγκη σε χώρο και θα μειωθεί η πυκνότητα των εργαζομένων, ενώ θα ενταθούν οι προσπάθειες για αυτοματισμούς και αποφυγή επαφής με κοινόχρηστα αντικείμενα και λογικά θα επιστέψουμε στα μικρά «κλειστά» γραφεία.

5) Η τηλεργασία θα οδηγήσει σε μετεγκατάσταση των εταιρειών

Το δεύτερο σενάριο και μάλλον το επικρατέστερο λόγω του γεγονότος ότι αρκετές από τις μικρομεσαίες αλλά και τις μεγάλες επιχειρήσεις προσαρμόστηκαν εύκολα και γρήγορα στην τηλεργασία, θα παρατηρήσουμε μετεγκαταστάσεις εταιρειών. Στο εξωτερικό είναι σύνηθες ένα μεγάλο μέρος των εργαζομένων να εργάζεται από το σπίτι, μάλιστα, αρκετοί έχουν αποδείξει ότι αυτό μπορεί να συμβάλλει θετικά στην αύξηση της παραγωγικότητας.

Ο κλάδος της αγοράς γραφείων αναμένεται να αλλάξει ριζικά από το γεγονός ότι αρκετές επιχειρήσεις θα αντιληφθούν ότι μπορούν να είναι παραγωγικές, χωρίς να χρειάζεται να μετακινείται το προσωπικό στο κέντρο στα νότια ή τα βόρεια προάστεια.

Βραχυπρόθεσμα θα καταγραφούν μεγάλες αλλαγές αν καθιερωθεί η τηλεργασία. Σίγουρα θα υπάρχει μεγάλη ανάγκη για μικρότερους χώρους (η προσφορά δεν είναι μεγάλη σήμερα), που θα πληρούν τις βασικές προϋποθέσεις υποστήριξης της τηλεργασίας δλδ, τεχνολογικά αναβαθμισμένους, με έξυπνα και οικολογικά κτήρια.

Δεν θεωρούμε ότι οι τιμές μίσθωσης των γραφειακών χώρων θα επηρεαστούν άμεσα, αλλά σίγουρα στο μέλλον ανάλογα με τα νέα δεδομένα, τις νέες συνθήκες-προδιαγραφές-καθεστώς εργασίας, τα πρωτόκολλα υγείας και των εν γένει οικονομικών δεδομένων, πολλές εταιρίες θα επιλέξουν να μετακινηθούν εκτός του κέντρου της Αθήνας, επιλέγοντας περιοχές που θα διαθέτουν νέους «έξυπνους» γραφειακούς χώρους που θα διαθέτουν εύκολη πρόσβαση σε σταθμούς του μετρό ,του προαστιακού και των κεντρικών οδικών αξόνων.

6) Προτάσεις μίσθωσης σε συνάρτηση με το τζίρο

Το πρόβλημα στις εμπορικές μισθώσεις και ιδιαίτερα όσον αφορά τα εμπορικά καταστήματα είναι πλέον εμφανές. Ακόμη και μετά την οικειοθελή μείωση του ενοικίου κατά 30% με φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες, το πρόβλημα δεν δείχνει να ελαττώνεται. Ήδη, μεγάλες αλυσίδες και brand του εξωτερικού προβαίνουν σε προτάσεις μίσθωσης καταστημάτων που το μηνιαίο μίσθωμα θα αποτελείται από ένα minimum μηνιαίο ποσό και ποσοστό επί του τζίρου. Λογική που λειτουργεί σχεδόν στο σύνολο των εμπορικών κέντρων της χώρας, αλλά δεν φαίνεται να βρίσκει σύμφωνους προς το παρόν τους ιδιώτες ιδιοκτήτες καταστημάτων.

 

Θεμιστοκλής Μπάκας: Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates*