του Θεμιστοκλή Μπάκα
Ραγδαία μείωση τα τελευταία 2 χρόνια σε Πειραιά, Δυτικά & Ανατολικά Προάστια
Η εγχώρια κτηματαγορά συνεχίζει το «ράλι» των αυξήσεων. Μεταξύ του 2010 και του δεύτερου τριμήνου του 2023, οι τιμές πώλησης των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 46% στην Ευρωπαϊκή Ένωση, σύμφωνα με τη Eurostat. Στη χώρα μας, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, οι μέσες τιμές πώλησης των κατοικιών αυξήθηκαν από το 2017 έως και το τέλος του 2023 κατά 79% στην Αττική και κατά 60% Πανελλαδικά. Σε πολλές περιπτώσεις οι τιμές πώλησης στην Αττική, είτε είναι μειωμένες κατά 5,3% σε σχέση με το 2008 που αποτελεί τη χρονιά με το υψηλότερο σημείο τιμών, είτε βρίσκονται στα ίδια επίπεδα.
Εκτός του αυξημένου επενδυτικού ενδιαφέροντος που καταγράφεται σε πολλές περιοχές κυρίως της Αττικής, σημαντικός αύξησης των τιμών πώλησης, αποτελεί το συνεχώς αυξανόμενο κόστος κατασκευής και ενέργειας. Το κόστος κατασκευής από 1.000€/τμ -1.200€/τμ χωρίς να υπολογίζεται το κόστος του οικοπέδου πριν μερικά χρόνια, πλέον, αγγίζει τα 1.500€/τμ -1.700€/τμ, δηλαδή μια αύξηση κατά 50%-60%.
Μη ξεχνάμε, ότι όσο αυξάνονται οι ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών, «συμπαρασείρουν» και τις τιμές πώλησης των παλαιότερων κατοικιών.
Η επίδραση του προγράμματος «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ» και «Golden visa»
Σύμφωνα με την έρευνά μας τον Σεπτέμβριο του 2022 για το πρόγραμμα «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ», διαθεσιμότητα ακινήτων που πληρούσαν τις προδιαγραφές του προγράμματος, καταγραφόταν κυρίως στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των Δυτικών προαστίων και του Πειραιά. Αναφέροντας παράλληλα, ότι, όταν «ανοίξει» το πρόγραμμα και σε συνάρτηση με τη συμμετοχή, η ζήτηση θα επικεντρωθεί στις περιοχές που διαθέτουν τέτοιου είδους ακίνητα, ελλοχεύοντας ο κίνδυνος να καταγραφούν αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης. Σχεδόν έναν χρόνο μετά, Ιούλιο του 2023, όλα τα άνωθεν επιβεβαιώθηκαν. Η διαθεσιμότητα «οικονομικών» ακινήτων είχε καταγράψει ραγδαία μείωση.
| Αττική | Ποσοστό διαθεσιμότητας ακινήτων 75τμ-120τμ με 2Υ/Δ – έως 150.000€ Σεπτέμβριος 2022 | Ποσοστό διαθεσιμότητας ακινήτων 75τμ-120τμ με 2Υ/Δ – έως 150.000€ Ιούλιος 2023 | Ποσοστό διαθεσιμότητας ακινήτων 75τμ-120τμ με 2Υ/Δ – έως 150.000€ Απρίλιος 2024 |
| Αθήνα Κέντρο | 36,6% | 28,18% | 21,06% |
| Δυτικά Προάστια | 33,2% | 21,43% | 19,4% |
| Πειραιάς | 28,5% | 15,62% | 9,4% |
| Νότια Προάστια | 5,03% | 1,53% | 3,07% |
| Βόρεια Προάστια | 1,2% | 0,61% | 0,64% |
| Ανατολικά Προάστια | 13,7% | 5,14% | 3,1% |
Σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα, η διαθεσιμότητα ακινήτων από 75τμ έως 120τμ άνω του 1ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 150.000€, καταγράφουν μείωση κατά 15,54 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με τον Σεπτέμβριο του 2022 που ανακοινώθηκε το πρόγραμμα «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ» και κατά 7,12 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με τον Ιούλιο του 2023 (3 μήνες από την έναρξη του προγράμματος), περιορίζοντας ακόμη περισσότερο την ήδη μικρή διαθεσιμότητα στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας. Η μεγαλύτερη μείωση καταγράφεται στον Πειραιά κατά 19,1 ποσοστιαίες μονάδες. Συγκεκριμένα, στον Πειραιά, η διαθεσιμότητα ακινήτων από 75τμ έως 120τμ άνω του 1ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 150.000€ τον Σεπτέμβριο του 2022ήταν 28,5%, τον Ιούλιο του 2023 15,62% και τον Απρίλιο του 2024 9,4%. Ραγδαία μείωση της διαθεσιμότητα, καταγράφεται και στις περιοχές των Ανατολικών Προαστίων της Αττικής.
Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων/ Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, ακίνητα 75τμ-120τμ, άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής έως το 2007
Παρόμοια «εικόνα» καταγράφεται και στη διαθεσιμότητα ακινήτων με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 250.000€. Οι περιοχές που καταγράφουν ραγδαία μείωση της διαθεσιμότητας, είναι τα Δυτικά Προάστια, ο Πειραιάς και τα Ανατολικά Προάστια. Συγκεκριμένα, στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων καταγράφεται μείωση κατά 22,9 ποσοστιαίες μονάδες, στον Πειραιά κατά 23,26 ποσοστιαίες μονάδες και στα Ανατολικά Προάστια κατά 19,11 ποσοστιαίες μονάδες. Δηλαδή, οι περιοχές που το όριο επένδυσης για την χορήγηση της «Golden Visa» διατηρήθηκε
| Αττική | Ποσοστό διαθεσιμότητας ακινήτων 75τμ-120τμ με 2Υ/Δ – έως 200.000€ Ιούλιος 2023 | Ποσοστό διαθεσιμότητας ακινήτων 75τμ-120τμ με 2Υ/Δ – έως 200.000€ Απρίλιος 2024 |
| Αθήνα Κέντρο | 59,36% | 50,32% |
| Δυτικά Προάστια | 68,40% | 45,5% |
| Πειραιάς | 50% | 26,74% |
| Νότια Προάστια | 17,32% | 16,23% |
| Βόρεια Προάστια | 8,52% | 7,73% |
| Ανατολικά Προάστια | 32,86% | 13,75% |
Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων/ Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, ακίνητα 75τμ-120τμ, άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής έως το 2007
στις 250.000€. Λογικό, διότι «μαζικά» οι επενδυτές μετά τον Αύγουστο του 2023, έστρεψαν «μαζικά» το επενδυτικό τους ενδιαφέρον στις άνωθεν περιοχές.
Η απόφαση αυτή, αποτέλεσε τον βασικό λόγω που οι άνωθεν περιοχές, ακόμη και οι άλλοτε «λαϊκές» συνοικίες να καταγράφουν αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης ακόμη και άνω του 10%-20% εντός 6 μηνών.
Το μεταβατικό διάστημα εφαρμογής των νέων ορίων στο πρόγραμμα «Golden Visa»
Το διάστημα της μεταβατικής περιόδου, δηλαδή, από σήμερα έως και τα τέλη του Αυγούστου, θα καταγραφεί επιπλέον αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης και μείωση της διαθεσιμότητας «οικονομικών» κατοικιών, κυρίως στις περιοχές του Πειραιά, των Δυτικών και Ανατολικών Προαστίων που το όριο επένδυσης παραμένει στις 250.000€.
Αυτό θα συμβεί διότι σε μικρό χρονικό διάστημα, πλήθος επενδυτών θα επισπεύσουν τις επενδύσεις τους με στόχο τη «φτηνή» golden visa στις άνωθεν περιοχές. Δηλαδή, θα έχουμε την ίδια ακριβώς εικόνα ή/και μεγαλύτερης έντασης που καταγράφηκε το περσινό καλοκαίρι.
Οι περιοχές διαθέτουν οικονομικά ακίνητα με ζητούμενες τιμές πώλησης έως 150.000€
- Αθήνα Κέντρο: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 150.000€
Στις περιοχές του κέντρου των Αθηνών σχεδόν 2 στις 10 κατοικίες (21,06%), από 75τμ έως 120τμ ,άνω του 1ου ορόφου, με 2Υ/Δ ,με έτος κατασκευής έως το 2007, διατίθενται προς πώληση με ζητούμενη τιμή έως 150.000€.
Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 90,8% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1980 – δηλαδή τουλάχιστον 43ετών σπίτια. Ενώ παράλληλα, το 67,22% των διαθέσιμων κατοικιών είναι επιφάνειας από 75τμ έως 95τμ σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα.
Οι «καλές» περιοχές του κέντρου όπως Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Γουδή, Μετς και Ιλίσια, καταγράφουν σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα. Οι περιοχές του κέντρου που καταγράφουν υψηλή διαθεσιμότητα είναι ο Κολωνός, τα Πατήσια, ο Άγιος Παντελεήμονας, ο Άγιος Ελευθέριος, η Πλατεία Αττικής και η Πλατεία Αμερικής.
- Δυτικά Προάστια: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 150.000€
Στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων 2 στις 10 κατοικίες (19,4%) έχουν ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€, από 75τμ έως 120τμ ,άνω του 1ου ορόφου, με 2Υ/Δ ,με έτος κατασκευής έως το 2007. Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 80,6% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1990, εκ των οποίων το 55% είναι κατασκευής έως το 1980. Οι περιοχές που διαθέτουν τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα των άνωθεν προδιαγραφών είναι οι Άγιοι Ανάργυροι, το Περιστέρι, το Ίλιον και Αχαρνές.
- Πειραιάς: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 150.000€
Στις περιοχές του Πειραιά σχεδόν 1 στις 10 κατοικίες (9,4%) από 75τμ έως 120τμ ,άνω του 1ου ορόφου, με 2Υ/Δ ,με έτος κατασκευής έως το 2007 διατίθενται προς πώληση με ζητούμενη τιμή έως 150.000€. Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 70,9% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1980. Στον Πειραιά, οι περιοχές που διαθέτουν τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα των άνωθεν προδιαγραφών είναι τα Καμίνια – Παλαιά Κοκκινιά και τα Ταμπούρια –Αγία Σοφία.
Διαβάστε ΕΔΩ περισσότερες ειδήσεις
