Γράφει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
Το γεγονός ότι η χώρα μας διανύει μια βαθιά στεγαστική κρίση, αποτελεί πλέον κοινή παραδοχή. Το σύνολο των δεικτών της Eurostat κατατάσσουν την Ελλάδα πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης για τουλάχιστον 6 συναπτά έτη στο σύνολο των χωρών της Ε.Ε. Αναδεικνύοντας, την άμεση ανάγκη υιοθέτησης ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής που θα περιλαμβάνει άμεσα μέτρα αναχαίτισης του κόστους στέγασης.
Με στόχο την αναχαίτιση του κόστους στέγασης και την ενεργοποίηση όσο το δυνατόν περισσότερων κλειστών ακινήτων, η κυβέρνηση «ενεργοποίησε» το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» με απώτερο σκοπό την ένταξη 12.500 κατοικιών με προϋπολογισμό 50.000.000€.
Τα 5+1 βασικά ερωτήματα για το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω»
1.Που βρίσκονται τα 12.500 «κλειστά» ακίνητα
Για να καταγραφεί μείωση του κόστους στέγασης, θα πρέπει να καταγραφεί αύξηση της διαθεσιμότητας των ακινήτων σε περιοχές που είναι «πιεσμένες». Επομένως, αναχαίτιση του κόστους στέγασης θα καταγραφεί αν «μαζικά» σε περιοχές «πιεσμένες» όπως πχ. οι Αμπελόκηποι, η Καλλιθέα, το Παγκράτι, ο Βύρωνας, η Νέα Σμύρνη, ο Πειραιάς, το Αιγάλεω, το Χαλάνδρι κλπ., ενταχθούν πλήθος ακινήτων.
Αν τα ακίνητα που θα ενταχθούν είναι επί των πλείστων σε οικιστικές περιοχές της περιφέρειας που δεν καταγράφουν ραγδαία αύξηση των ενοικίων, τότε, δεν θα καταγραφεί αναχαίτιση του κόστους στέγασης. Είναι σημαντικό να ανακαινιστούν τα κλειστά ακίνητα στην περιφέρεια, αλλά, σημαντικότερο είναι να ανακαινιστούν π.χ. 5.000-6.000 στον Δήμο Αθηναίων, π.χ. 2.000 ακίνητα στον Δήμο Θεσσαλονίκης, π.χ. 2.000 ακίνητα στον Δήμο Χανιών κλπ.
2. Κεφάλαιο δαπανών 10.000€ και μέγιστο ποσό επιδότησης 4.000€
Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που θα ενταχθεί στο πρόγραμμα, θα πρέπει να διαθέτει ίδια κεφάλαια ή να μπορεί να δανειστεί. Επομένως, για μια ανακαίνιση της τάξεως των 10.000€, απαιτούνται ιδία κεφάλαια ή/και δανεισμός τα τάξεως των 6.000€.
Πόσοι ιδιοκτήτες που έχουν δηλωμένο κλειστό στο Ε2 το ακίνητό τους διαθέτουν ιδία κεφάλαια της τάξεως των 6.000€ ή μπορούν να δανειστούν 6.000€ ;
Αν το ακίνητο βρίσκεται σε «πιεσμένες» περιοχές (Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη, Παγκράτι, Βύρωνα, Αμπελόκηποι, Αιγάλεω, Χαλάνδρι, κλπ.), είναι αδιανόητο ένας ιδιοκτήτης που διαθέτει την οικονομική δυνατότητα σήμερα των 6.000€, να μην έχει ανακαινίσει ήδη το ακίνητό του και να έχει «χάσει» ενοίκια τουλάχιστον 3-4ετων !
Δεν υπάρχει πρόβλεψη για τον ιδιοκτήτη κλειστού ακινήτου που δεν διαθέτει αποδεδειγμένα τα ίδια κεφάλαια ή είναι «κόκκινος» στα τραπεζικά ιδρύματα. Εδώ, θα μπορούσαμε εφόσον το ακίνητο είναι σε «πιεσμένη» περιοχή, να υπάρχει η δυνατότητα τα ίδια κεφάλαια ή/και το δάνειο να καλυπτόταν από τον ενοικιαστή του ακινήτου, αλλά, με διάρκεια μίσθωσης μεγαλύτερη της τριετίας και «συμψηφισμού» των ίδιων κεφαλαίων-δόσεις δανείου με μέρος ή/και του συνόλου του ενοικίου.
3. Τι ανακαίνιση μπορείς να κάνεις με κεφάλαιο 10.000€
Όταν αναφερόμαστε σε «κλειστά» ακίνητα, δηλωμένα στο Ε2 τουλάχιστον 3χρόνια, θα πρέπει να κατανοούμε ότι αφορά κυρίως ακίνητα κατασκευής πριν το 1990 και στην πλειονότητά τους, ακίνητα κατασκευής του 1960-1980. Ακίνητα που διαθέτουν μονά τζάμια, ξύλινα παράθυρα και μπαλκονόπορτες, μη ασφαλείας πόρτα εισόδου του διαμερίσματος, είδη υγιεινής και κουζίνα της εκάστοτε δεκαετίας.
Μια βασική ανακαίνιση ενός διαμερίσματος κατασκευής του 1970-1980, περιλαμβάνει :
- Διπλά Τζάμια, μπαλκονόπορτες αλουμινίου, πόρτα εισόδου ασφαλείας, είδη υγιεινής, ντουλάπια κουζίνας, νεροχύτη, ντουλάπες δωματίων, βάψιμο
Δεν αναφερόμαστε στην αλλαγή εσωτερικών πορτών, πατωμάτων, εγκατάσταση νεών πριζών και διακοπτών ή/και σε εγκατάσταση νεών καλωδιώσεων, σωληνώσεων.
Αν κάνουμε μια έρευνα για το κόστος ανακαίνισης, εύκολα διαπιστώνουμε ότι με κεφάλαιο ανακαίνισης 10.000€, ελάχιστες από τις άνωθεν εργασίες μπορούν να υλοποιηθούν. Μετά τις ραγδαίες αυξήσεις των οικοδομικών υλικών τα τελευταία 3-4χρόνια, το κόστος ανακαίνισης, υπολογίζεται από 300€-400€/τ.μ. για ανακαίνιση (φρεσκάρισμα) μικρής κλίμακας και μπορεί να αγγίξει ακόμη και τα 1.000€/τ.μ. , ανάλογα με το είδος της ανακαίνισης.
4. Τι είδους ακίνητα θα ανακαινιστούν με κεφάλαιο 10.000€
Αν ένα ακίνητο είναι «κλειστό» και μάλιστα δηλωμένο στο Ε2 για τουλάχιστον 3 χρόνια σε «πιεσμένες» περιοχές – υψηλής ζήτησης, τη στιγμή που η κτηματαγορά καταγράφει τεράστια ζήτηση για ενοικίαση, θα πρέπει πραγματικά να πρόκειται για ένα ακίνητο που χρήζει ριζικής ανακαίνισης και όχι «φρεσκαρίσματος». Σο πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω» μπορούν να ενταχθούν ακίνητα έως 100τμ. Είναι αδιανόητο να θεωρούμε ότι μπορεί να ανακαινιστούν ορθά και με τις προδιαγραφές του σήμερα (ενεργειακή αναβάθμιση κλπ.) ακίνητα 100τμ με μόλις 10.000€, δηλαδή 100€/τ.μ. .
Το κεφάλαιο των 10.000€ είναι αντιπροσωπευτικό για ανακαίνιση ακινήτου 30τμ-40τμ, χωρίς να θεωρούμε ότι μπορούμε να προβούμε σε ριζική ανακαίνιση, αλλά, σε μια αξιοπρεπή ανακαίνιση. Αν ανακαινιστούν κυρίως μικρά διαμερίσματα κατάλληλα για νέους ή/και φοιτητές, τότε δεν μπορούμε να «μιλάμε» για να αναχαίτιση του κόστους στέγασης οικογενειακής κατοικίας. Αν ανακαινιστούν με κεφάλαιο 10.000€ κατοικίες 75-100τμ, θα πρόκειται για ανακαινίσεις μικρής κλίμακας, ανακαινίσεις «φρεσκαρίσματος».
5. Σε τι τιμή θα μισθωθούν οι ανακαινισμένες κατοικίες
Εφόσον οι ιδιοκτήτες των κλειστών ακινήτων χρηματοδοτήσουν την ανακαίνιση του ακινήτου τους, είτε με ίδια κεφάλαια, είτε μέσω δανεισμού για το κεφάλαιο που υπολείπεται της επιδότησης ύψους 4.000€, θα θελήσουν, το συντομότερο δυνατόν να αποσβέσουν την επένδυση τους. Εφόσον δεν υπάρχει κάποιο «πλαφόν» στη τιμή μίσθωσης ανά τετραγωνικό μέτρο, είναι εντελώς λογικό οι ιδιοκτήτες, να προσπαθήσουν να μισθώσουν τα ακίνητα τους με βάση τα ζητούμενα μισθώματα του σήμερα στην εκάστοτε περιοχή. Μειωμένες τιμές μίσθωσης θα καταγράφαμε αν μέσα σε ένα χρονικό διάστημα π.χ. 6-12 μήνες, σε μια περιοχή π.χ. στην Καλλιθέα, αυξανόταν η διαθεσιμότητα ακινήτων κατά 300-500 ακίνητα . Κάτι τέτοιο δεν αναμένουμε να καταγραφεί !
6. Επιδότηση και κίνητρα με βάση τα χαρακτηριστικά της εκάστοτε περιοχής
Θα έπρεπε η επιδότηση να διαμορφώνεται ανάλογα με την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Δηλαδή, ανάλογα με την «πίεση» που καταγράφεται στην εκάστοτε περιοχή. Είναι πολύ σημαντικό στις «πιεσμένες» περιοχές να καταγραφεί «μαζική» αύξηση της διαθεσιμότητας των προς ενοικίαση ακινήτων, με απώτερο στόχο την «αναχαίτιση» του κόστους στέγασης.
Θα μπορούσαμε στις «πιεσμένες» περιοχές η επιδότηση να είναι αρκετά μεγαλύτερη και μικρότερη στις μη «πιεσμένες» περιοχές. Παράλληλα, εφόσον πρόκειται για δηλωμένο «κλειστό» ακίνητο στο Ε2 τουλάχιστον για 3χρόνια, εφόσον πλέον μισθωθεί, το δημόσιο θα εισπράττει έσοδα από τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια που μέχρι σήμερα δεν εισέπραττε – νέα έσοδα για το Ελληνικό Δημόσιο.
Θα μπορούσαμε να «δώσουμε» επιπρόσθετα, κίνητρο στους ιδιοκτήτες των ακινήτων που να σχετίζεται με τον φόρο εισοδήματος από την συγκεκριμένη μίσθωση – με την βασική προϋπόθεση το ακίνητο να μισθωθεί σε προσιτό κόστος.
Γενικότερα, όταν σχεδιάζουμε μέτρα που στοχεύουν στην αναχαίτιση του κόστους στέγασης, δεν θα πρέπει να είναι οριζόντια, αλλά, να διαθέτουν χαρακτηριστικά που αφορούν την εκάστοτε περιοχή.
Σημείωση: Σε χώρες της Ε.Ε, «πιεσμένες» χαρακτηρίζονται οι περιοχές που οι μέσες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 5% περισσότερο από τον πληθωρισμό τα προηγούμενα πέντε χρόνια ή οι μέσες τιμές ενοικίασης συνολικά έχουν υπερβεί το 30% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών στην περιοχή. Στην Ισπανία ισχύει αν το ενοίκιο (ή η ζητούμενη τιμή για ακίνητα προς πώληση) θα πρέπει να έχει αυξηθεί κατά τουλάχιστον 3% πάνω από τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή τα προηγούμενα 5 χρόνια.
Η στεγαστική κρίση σε αριθμούς
Το 45,5% των πολιτών στη χώρα μας, ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας. Στη λίστα με τις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά για το 2022, ακολουθεί η Βουλγαρία (19,9%), η Ρουμανία (18,4%), η Κροατία (15,7%) , όταν το μέσο όρο στην Ε.Ε είναι 9,2% σύμφωνα με την Eurostat. Αξίζει να αναφέρουμε ότι η αύξηση κατά 9,1 μονάδων σε σχέση με το 2021 (36,4%), αντιστοιχεί σε περίπου 910.000 περισσότερα άτομα .
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για τις συνθήκες διαβίωσης των νοικοκυριών, οι δυσκολίες στην πληρωμή ενοικίου, δόσης δανείου, πάγιων λογαριασμών και καταναλωτικών δανείων ήταν η συνιστώσα στέρησης που παρουσίασε το 2023 τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση: 62,5%!
Πλέον στο σύνολο του πληθυσμού (φτωχοί και μη φτωχοί) σχεδόν ένα στα δύο νοικοκυριά (ποσοστό 47,3%) δυσκολεύεται να πληρώσει το νοίκι, τη δόση δανείου και τους λογαριασμούς, ενώ το 2022 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 29,1%.
Τα φτωχότερα νοικοκυριά αντιμετωπίζουν φυσικά μεγαλύτερα προβλήματα, με το ποσοστό να φθάνει πλέον στο 79,1%. Δηλαδή 8 στα 10 νοικοκυριά δηλώνουν οικονομική αδυναμία να ανταπεξέλθουν στις πληρωμές ενοικίου, δόσεων δανείων και πάγιων λογαριασμών.
Το 74,2% των ενοικιαστών στη χώρα μας δαπανούν άνω του 40% του εισοδήματος για το κόστος στέγασης ,όταν το μέσο όρο στην Ευρώπη είναι 21,2% σύμφωνα με την Eurostat.
Το 71,9% των Ελλήνων 18-34 ετών ζουν στο παιδικό τους δωμάτιο, η χώρα μας κατέχει τη 2η θέση στο σύνολο των χωρών της Ε.Ε σύμφωνα με την Eurostat.
Οι Έλληνες σύμφωνα με την Eurostat είχαν τον πέμπτο χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα (9.520€) το 2022 στην Ευρωπαϊκή Ένωση μετά τη Βουλγαρία, τη Σλοβακία, τη Ρουμανία και την Ουγγαρία.
Tο 26,3% των Ελλήνων βρίσκεται στο όριο της φτώχειας και του κοινωνικού αποκλεισμού σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
To 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές στα βασικά αγαθά ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους
Στο 72,8% η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα, καταγράφοντας μείωση κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022. Η μείωση αυτή αντιστοιχεί σε 102.695 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα το 2019 – Eurostat). Στη χώρα μας δεν έχει καταγραφεί μικρότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης από το 2005 έως και σήμερα, ακόμη και από τα δύσκολα χρόνια των μνημονίων.
Σύμφωνα με έρευνα της ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, η οικονομική κατάσταση της πλειονότητας των νοικοκυριών επιδεινώθηκε σημαντικά το 2023, εξαιτίας των ανατιμήσεων. Το 30,7% των νοικοκυριών δήλωσε πως το εισόδημά του μειώθηκε, με τον μέσο όρο της μείωσης στο 24,7%. Για το 60,6% των νοικοκυριών το εισόδημα δεν επαρκεί και περιορίζει τις δαπάνες του. Επτά στα 10 νοικοκυριά επηρεάζεται σημαντικά από τις αυξήσεις στα τρόφιμα. Στο σύνολο των νοικοκυριών το μηνιαίο εισόδημα επαρκεί μεσοσταθμικά για 23 ημέρες, ενώ για τα νοικοκυριά των οποίων το εισόδημα τελειώνει πριν από το τέλος του μήνα (60,7%), αυτό επαρκεί μεσοσταθμικά για 19 ημέρες
Άμεση ανάγκη εντός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής
Η Ελλάδα άργησε να εφαρμόσει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής, τη στιγμή που πολλές χώρες της Ευρώπης εφαρμόζουν διευρυμένες πολιτικές στέγασης δημιουργώντας κοινωνικές κατοικίες εδώ και δεκαετίες, ενώ, λόγω των συνθηκών που διαμορφώθηκαν ιδιαίτερα από το 2018-2019, έχουν προβεί σε υιοθέτηση νέων μέτρων με στόχο την αναχαίτιση του κόστους στέγασης.
Απαιτείται να λάβουμε σοβαρά υπόψη και να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός υψηλότερα, αφετέρου όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.
Οι οικονομικές προκλήσεις στη παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης, πολιτικές με διεύρυνση των δικαιούχων, με στόχο την αναχαίτηση του κόστους την επόμενη ημέρα και τη προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας, αλλά, παράλληλα και πολιτικές με υλοποίηση 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη ιδίων δεδομένων στο μέλλον, καθώς και μέτρα που θα «προστατεύουν» την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.
Η δημιουργία μέτρων φθηνού δανεισμού ή/και επιδότησης ανακαίνισης κλειστών ακινήτων και μάλιστα μικρής κλίμακας με βάση την ανάγκη του σήμερα, δεν μπορούν να αποτελούν την ναυαρχίδα στεγαστικών πολιτικών μιας χώρας που είναι πρωταθλήτρια του κόστους στέγασης για 6 συναπτά έτη, αλλά, ένα από τα πολλά μέτρα ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής – κάτι που δεν ισχύει στη χώρα μας.
Μη ξεχνάμε ότι η χώρα μας είναι από τις λίγες χώρες της Ε.Ε που δεν διαθέτει κοινωνικές κατοικίες (όχι εργατικές). Η κοινωνική κατοικία αντιπροσωπεύει μορφές παρεμβάσεων- κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα κλπ., της εθνικής κυβέρνησης ή/και των τοπικών αρχών στην αγορά κατοικίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων.
Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.
Διαβάστε ΕΔΩ περισσότερες ειδήσεις
