Αρχική Επιχειρήσεις Airbnb: Αυτά είναι τα 15 SOS για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων

Airbnb: Αυτά είναι τα 15 SOS για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων

ΚΟΙΝΟΠΟΙΗΣΗ

Στενεύει ο ηλεκτρονικός κλοιός που στήνει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) γύρω από τους ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι προβαίνουν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις (AirBNB)αναρτώντας τα στοιχεία των ακινήτων σε ηλεκτρονικές πλατφόρμες στο Διαδίκτυο, αλλά δεν εκπληρώνουν τις προβλεπόμενες από τη φορολογική νομοθεσία υποχρεώσεις τους.

Η ΑΑΔΕ υπέγραψε πρόσφατα πρωτόκολλο συνεργασίας με τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και VRBO, του Ομίλου της Expedia, όπου χιλιάδες ιδιοκτήτες αναρτούν ακίνητά τους για βραχυχρόνιες μισθώσεις, με στόχο την επίτευξη της συμμόρφωσης των ιδιοκτητών με τις υποχρεώσεις τους κατά τη διαδικασία εγγραφής τους στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης που τηρείται στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που σχεδιάζουν ή έχουν ήδη αποφασίσει να προχωρήσουν ή έχουν ήδη προχωρήσει σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, χρησιμοποιώντας τις παραπάνω ηλεκτρονικές πλατφόρμες, θα πρέπει να γνωρίζουν ότι σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία:

1 Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται κάθε μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Ειδικά για την περίπτωση της «Βραχυχρόνιας Μίσθωσης», «ψηφιακές πλατφόρμες» νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του «ακινήτου». Επομένως, τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.

2 Εάν κάποιος φορολογούμενος εκμισθώσει το ακίνητό του με βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά δεν το κάνει μέσω ψηφιακών πλατφορμών, δεν απαιτείται να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Πρακτικά αυτές οι μισθώσεις δηλώνονται με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

3 Το εισόδημα που αποκτάται από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται με τους εξής συντελεστές:

* 15%, για το τμήμα μέχρι τις 12.000 ευρώ.

* 35% για το εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000.

* 45% για το εισόδημα από 35.001 ευρώ και πάνω.

Εάν το εισόδημα υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ, τότε επιβάλλεται ειδική εισφορά αλληλεγγύης. 

Το εισόδημα που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση δεν υπάγεται σε ΦΠΑ.

Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «Διαχειριστής ακινήτου») είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωσή του και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι ο κύριος του ακινήτου, ο επικαρπωτής, ο υπεκμισθωτής ή τρίτος, (κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκκαθαριστής κληρονομιάς, εκτελεστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, προσωρινός διαχειριστής, μεσεγγυούχος, επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση).

Ο Διαχειριστής ακινήτου για να πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις θα πρέπει:

* να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς Taxisnet στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (www.aade.gr), ώστε να καταχωρίσει το ακίνητο και αυτό να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Η καταχώριση πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο «ακίνητο»,

* να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής,

*να καταχωρίζει συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Διαχειριστής ακινήτου που είναι ο ιδιοκτήτης του, αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου με τους προσωπικούς κωδικούς Taxisnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται είναι ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου και, για τις περιπτώσεις τμηματικής μίσθωσης, τα σχετικά τετραγωνικά μέτρα.

8 Οι διαχειριστές ακινήτων τουριστικών επαύλεων με Ειδικό Σήμερα Λειτουργίας (ΕΣΛ), στις οποίες πραγματοποιούνται βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών, πρέπει:

* να καταχωρίσουν τις τουριστικές επαύλεις στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Η καταχώριση αυτή συνοδεύεται με απόδοση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) Ως ΑΜΑ θα αναφέρεται ο αριθμός ΕΣΛ με το πρόθεμα ΕΣΛ στην αρχή,

* να αναγράφουν σε εμφανές σημείο τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας όταν αναρτούν ένα ακίνητο στις ψηφιακές πλατφόρμες,

* να δηλώσουν τα εισοδήματα που απόκτησαν από βραχυχρόνια μίσθωση, συγκεντρωτικά, ανά ακίνητο.

9 Σε περίπτωση συνιδιοκτητών, ο ένας εκ των συνιδιοκτητών που είναι και ο διαχειριστής ακινήτου πραγματοποιεί την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο. Το στοιχείο που απαιτείται για να του χορηγηθεί ο ΑΜΑ είναι ο ΑΤΑΚ. Οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας και στην έκδοση ΑΜΑ.

10 Οταν διαχειριστής ακινήτου αναρτά το ίδιο ακίνητο σε δύο διαφορετικές πλατφόρμες, δεν χρειάζεται να λάβει περισσότερους ΑΜΑ.

11 Οταν διαχειριστής ακινήτου εκμισθώνει διακριτά σε ψηφιακές πλατφόρμες περισσότερους του ενός χώρους (τμηματική μίσθωση) που είναι στο ίδιο ακίνητο δεν μπορεί να χρησιμοποιεί τον ίδιο ΑΜΑ, αλλά θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε χώρο που αναρτά. Για να είναι εφικτό το παραπάνω, απαιτείται η επιλογή «Τμηματική Μίσθωση».

12 Οταν ένας διαχειριστής ακινήτου σταματήσει τη διαχείρισή του, μπορεί να εισέλθει στο Taxisnet και να το διαγράψει άμεσα, με διορία έως την ημερομηνία υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του αντίστοιχου φορολογικού έτους.

13 Υπάρχει διαφορά μεταξύ της εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και της οριστικοποίησης του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής. Η εγγραφή στο Μητρώο καταλήγει στην απόδοση ΑΜΑ για κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια. Η απόδοση ΑΜΑ γίνεται σε άμεσο χρόνο, με ηλεκτρονική διαδικασία. Η οριστικοποίηση του Μητρώου έχει σχέση με την υποχρέωση του διαχειριστή να επιμερίσει το εισόδημα που αποκτήθηκε από το σύνολο βραχυχρόνιας μίσθωσης των Βραχυχρόνιων Δηλώσεων Διαμονής που έχουν υποβληθεί σε έκαστο φορολογικό έτος, στον ίδιο και στους πιθανούς άλλους δικαιούχους εισοδήματος. Η οριστικοποίηση του Μητρώου μπορεί να γίνει έως και την ημερομηνία έναρξης των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος. Μέχρι την οριστικοποίηση ο διαχειριστής ακινήτου μπορεί να διορθώνει λανθασμένες καταχωρίσεις και να τροποποιεί στοιχεία χωρίς να αλλάζει ο ΑΜΑ και χωρίς να υπάρχει πρόστιμο εκπροθέσμου.

14 Στην περίπτωση μη οριστικοποίησης το αργότερο μέχρι την ημερομηνία έναρξης υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος κάθε φορολογικού έτους, τα δεδομένα που έχουν καταχωρισθεί θεωρούνται οριστικά. Αν ο διαχειριστής δεν προσδιορίσει το ποσοστό διανομής του εισοδήματος στο 100%, το ποσοστό που υπολείπεται θα φορολογηθεί στο όνομά του.

15 Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλεται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο».

Συνεργασία

Το πρωτόκολλο συνεργασίας, μεταξύ της ΑΑΔΕ και των τριών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμοιρασμού, προβλέπει τα ακόλουθα:

* Οι πλατφόρμες θα παρέχουν στους αντίστοιχους ιστοτόπους τους ένα διακριτό και σαφώς ορισμένο πεδίο, προκειμένου ο ιδιοκτήτης-διαχειριστής ακινήτων να καταχωρίζει τον προβλεπόμενο αριθμό καταχώρισης ακινήτου ή την αιτιολογημένη εξαίρεσή του.

* Οι πλατφόρμες θα ενημερώσουν, όσον αφορά στα ήδη καταχωρισμένα ακίνητα, για την υποχρέωση παροχής του αριθμού καταχώρισής τους, καθώς και για τους κινδύνους της μη συμμόρφωσης.

* Οι πλατφόρμες συμφωνούν ότι μετά από σχετική ειδοποίηση της ΑΑΔΕ θα αφαιρούν όλες τις καταχωρίσεις που δεν παρείχαν τον προβλεπόμενο αριθμό καταχώρισης ακινήτου ή τη δικαιολογημένη εξαίρεση.

* Οι συμφωνημένες διαδικασίες θα επανεξετάζονται ετησίως, ξεκινώντας από τον Ιούνιο του 2021.

Πρόστιμα

Υπενθυμίζεται ότι οι υπηρεσίες της ΑΑΔΕ έχουν ήδη δρομολογήσει ηλεκτρονικές διασταυρώσεις και ελέγχους, με σκοπό να εντοπίσουν περιπτώσεις φορολογουμένων οι οποίοι εκμισθώνουν ακίνητα μέσα από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά δεν εκπληρώνουν τις υποχρεώσεις. Οι παραβάτες θα βρεθούν αντιμέτωποι με τσουχτερά πρόστιμα ύψους 5.000 ευρώ για κάθε διαπιστωμένη παράβαση. Το πρόστιμο των 5.000 ευρώ θα διπλασιάζεται για όσους εντοπιστούν μέσα σε ένα έτος να έχουν διαπράξει την ίδια παράβαση και θα μπορεί να αυξηθεί μέχρι και τις 20.000 ευρώ για κάθε νέα ίδια παράβαση.

Διασταυρώσεις

Πέραν των παραπάνω ελέγχων, η ΑΑΔΕ έχει προαναγγείλει διασταυρώσεις δεδομένων από συναλλαγές μέσω χρεωστικών και πιστωτικών καρτών και από στοιχεία που αναρτώνται στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, με στόχο τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων από αυτού του είδους της μισθώσεις. Οι παραβάτες που θα εντοπίζονται θα καλούνται να πληρώσουν τους αναλογούντες φόρους εισοδήματος προσαυξημένους με πρόστιμα και πρόσθετους φόρους λόγω υποβολής ανακριβών φορολογικών δηλώσεων.

Από την έντυπη έκδοση του Ελεύθερου Τύπου